Ingatlanjog

Egy ingatlan vásárlása vagy eladása nem mindennapos az ember életében, ezért fontos, hogy megfelelő szakember kísérje végig a folyamatot, gondolok itt ingatlan ügynök(ség)re, építészmérnökre, energetikusra és természetesen az adásvételt készítő ügyvédre.

A magyar szokásjog alapján a vevő az, aki az adásvételt készítő ügyvédet megbízza, hiszen neki fűződik nagyobb érdeke ahhoz, hogy az adásvétel ténye az ingatlan-nyilvántartásba megfelelően bejegyzésre kerüljön.

Ingatlan adásvétel

Az ingatlan adásvételi szerződés ügyvédi ellenjegyzést követel meg. Csak a törvényi előírásoknak megfelelő tartalmú adásvételi szerződés alapján jegyzik be az új tulajdonost a Földhivatalba.

Az adásvételi szerződés aláírása ügyvéd előtt történik, a feleknek magukkal kell hozniuk személyi irataikat (személyi igazolvány, lakcímkártya, adóigazolvány). Az adásvétel megkötése előtt mindig ellenőrzöm az ingatlan helyrajzi száma alapján, hogy az ingatlan tulajdoni lapján milyen bejegyzések szerepelnek (tulajdonosok, jelzálogjog, haszonélvezet, végrehajtási eljárás).

Mi az a foglaló?

Fontos tudni, hogy foglalóként csak a szerződéskötéskor, kötelezettségvállalás megerősítéseként fizetett pénzösszeget vehetjük figyelembe és ezen rendeltetésnek a szerződésből egyértelműen ki kell tűnnie. Ha a szerződést teljesítik, a vételár a foglaló összegével csökken. Ha a szerződés teljesítése olyan okból hiúsul meg, amelyért egyik fél sem felelős (ilyen oknak tekintjük, amikor a bank visszautasítja a vevő hitelkérelmét), vagy mindkét fél felelős, a foglaló visszajár. A teljesítés meghiúsulásáért felelős fél az adott foglalót elveszti, a kapott foglalót kétszeresen köteles visszatéríteni. Általában a vételár max. 10%-át szokás foglalóként megfizetni.

Milyen költségekre kell számítanunk az adásvétel során?

Az ügyvédi munkadíj (amely a szerződés elkészítését és a Földhivatali eljárásban történő képviseletet foglalja magában) az ingatlan vételárának 0,5-2 százaléka között mozog ügyvédtől függően.

Földhivatali igazgatási szolgáltatási díj: 6.600,- Ft

Az eladókat adófizetési (SZJA) kötelezettség terheli, amennyiben 5 évnél korábban vásárolták/örökölték az eladott ingatlant. Ma már nincs az a mentesülési lehetőség, hogy egy éven belül új ingatlan vásárlása esetén nem kell az adót megfizetni.

A vevőket illetékfizetési kötelezettség terheli, ami főszabály szerint 4%-a az ingatlan forgalmi értékének, tehát nem feltétlenül a szerződésben feltüntetett vételárat, hanem az adott időszakban jellemző piaci árat fogja a NAV alapul venni.

Az illeték fizetése alól sok mentességi lehetőség van, például illetékmentes:

• a lakóház építésére alkalmas telektulajdon szerzése, ha a vevő vállalja, hogy az ingatlanon 4 éven belül lakóházat épít.
• a vállalkozó által értékesített, 15 millió forintot meg nem haladó forgalmi értékű új lakás tulajdonjogának megszerzése.
• a lakásvásárlás és csere, ha régi lakásunkat 1 éven belül értékesítettük, és az új lakás értéke nem haladja meg a régi ingatlan értékét.
• az egyenes ági rokonok, házastársak egymás közötti vagyonátruházása.
• 50%-os illetékkedvezmény illeti meg az első lakás vásárlása esetén a 35 év alatti fiatalt, 15 millió forint forgalmi értéket meg nem haladó lakástulajdon szerzése esetén.

Ingatlan ajándékozás

Egyenesági rokonok között (szülő-gyermek, nagyszülő-unoka, stb.), továbbá házastársak között az ajándékozás illetékmentes, legyen szó akár ingatlanokról, akár pénzajándékról, akár egyéb ingóságokról.

Ingatlanok ajándékozása esetén a szerződést kötelezően írásba kell foglalni, és ügyvédi ellenjegyzés kell hozzá. Az ajándékozási szerződésben meg kell jelölni az ajándékozás célját, emellett kötelező eleme az ajándék értékének megjelölése is. Az ajándékozás megtörténte mellett továbbá fontos az ajándék elfogadása is a megajándékozott részéről, mivel enélkül a szerződés nem jön létre.

Ha az ajándékozási szerződés nem egyenesági rokonok vagy házastársak között jön létre, akkor illetéket kell fizetni. Ennek mértéke aszerint alakul, hogy lakásról, vagy egyéb vagyontárgyról van-e szó. Az illeték mértéke lakások ajándékozása esetén 9%, míg minden más típusú ingatlan (garázs, telek, stb.) és vagyontárgy esetén 18%.

Teljeskörű ingatlanvásárlási ügyintézés szolgáltatás